Z założenia lokal użytkowy przeznaczony jest do prowadzenia w nim działalności gospodarczej, a nie do mieszkania. Choć ostatnimi czasy w niektórych przypadkach ciężko jest odróżnić lokal usługowy od mieszkania, to należy pozostać szczególnie ostrożnym, ponieważ istnieje kilka zasadniczych różnic. Najważniejsza jest taka, że według prawa w lokalu użytkowym nie można zamieszkać.

Lokal mieszkalny a użytkowy – różnice

Wedle polskiego prawa status mieszkań otrzymać mogą lokale o powierzchni użytkowej minimum 25 mkw. Jednak ostatnio niezwykle popularne stało się wśród deweloperów budowanie „mikroapartamentów”, które zazwyczaj liczą między 10 a 15 mkw., choć najmniejsze z nich nie przekraczają nawet 8 mkw. Aby obejść przepisy, deweloperzy sprzedają nieruchomości o powierzchni mniejszej niż wymagalne 25 mkw. jako lokale użytkowe. Choć na pierwszy rzut oka taki lokal prócz metrażu niewiele różni się od lokalu mieszkalnego, to różnic jest więcej. Po pierwsze jego zakup będzie objęty wyższym podatkiem VAT, bo 23-procentowym. W przypadku tradycyjnego budownictwa mieszkaniowego VAT wynosi 8%. Zaskoczeniem mogą okazać się również stawki podatku, które to dla lokali usługowych są znacznie wyższe niż w przypadku mieszkalnych. Należy też pamiętać, że w lokalu niemieszkalnym nigdy nie będzie się można zameldować. Co ciekawe, tego typu nieruchomości cieszą się coraz większym zainteresowaniem, nawet pomimo wysokich cen z metr kwadratowy. W większych miastach za każdy metr takiego lokalu z rynku pierwotnego trzeba bowiem zapłacić 15 – 18 tys. złotych.

Kupujący często nie zdają sobie sprawy jaki lokal nabywają

Aby decyzję o kupnie mikroapartamentu podjąć świadomie, należy dokładnie przeczytać umowę i dowiedzieć się jaki status posiada dana nieruchomość oraz zdobyć wiedzę, z czym wiąże się ewentualny zakup lokalu niemieszkalnego. W świetle przepisów osoba zamieszkująca lokal użytkowy może bowiem zapłacić karę grzywny, ponieważ według prawa budowlanego lokal należy użytkować zgodnie z jego przeznaczeniem. Na rynku często pojawiają się również oferty nabycia mniejszych lokali jako udziałów w budynkach zamieszkania zbiorowego. Budynki te najczęściej powstają tam, gdzie miejscowy plan zagospodarowania nie pozwala na zabudowę mieszkaniową. Kupujący nie zdają sobie przy tym sprawy, jaki lokal w rzeczywistości nabywają. W budynku zamieszkania zbiorowego nie wyodrębnia się samodzielnego lokalu z oddzielną księgą wieczystą, a udział nabywcy jest jedynie wpisywany w księgę wieczystą nieruchomości gruntowej. To wiąże się chociażby z tym, że na taką nieruchomość nigdy nie będzie można zaciągnąć kredytu hipotecznego.

Czy lokal użytkowy można przekształcić w mieszkanie?

Co prawda prawo budowlane dopuszcza możliwość zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, jednak muszą zostać spełnione określone warunki, które na to pozwolą. W przypadku mikroapartamentów wydaje się to zatem niemożliwe z powodu braku spełnienia podstawowego warunku, jakim jest minimum 25 mkw. powierzchni.