Części wspólne nieruchomości stanowią część wspólnoty mieszkaniowej, które przeznaczone są do wspólnego użytku wszystkich lokatorów. Przy podziale danej nieruchomości na odrębne lokale mieszkalne dochodzi także do rozdzielenia własności wspólnych pomiędzy wszystkich mieszkańców. W ten sposób wszyscy lokatorzy są jednocześnie współwłaścicielami części wspólnych nieruchomości. Co istotne, współwłasność nieruchomości wspólnej nie może zostać zniesiona z żadnego z mieszkańców wspólnoty.

Co zaliczane jest do części wspólnych nieruchomości?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, za nieruchomość wspólną uznaje się nieruchomość wyjściową pomniejszoną o wszystkie samodzielne lokale oraz przynależące do nich pomieszczenia. Nieruchomość wspólna obejmuje zatem wszystkie części budynku i gruntu wspólnoty mieszkaniowej, które podczas ustalania osobnych własności nie zostały wliczone do sumy powierzchni użytkowej wyznaczonych lokali mieszkalnych i usługowych. Do takich części wspólnych zalicza się m.in. ściany zewnętrzne budynku, fundamenty, ściany nośne, strych, dach, kominy, korytarze, klatki schodowe, piwnice, windy, ogrodzenie, place zabaw. Kolektywną własność obejmują również wszelkiego rodzaju instalacje, w tym przede wszystkim: kanalizacyjna, elektryczna, centralnego ogrzewania czy gazowa.

Jak wiadomo utrzymanie części wspólnych wiąże się nakładami finansowymi. Koszty te ponoszą wszyscy współwłaściciele, a ich wielkość zależy od warunków przyjętych w umowie. Zarządzanie wspólną powierzchnią najczęściej powierza się wyznaczonemu zarządowi wspólnoty, który dba o to, aby części wspólne nie uległy pogorszeniu czy zniszczeniu. Jednak gdy należy podjąć decyzje związane z remontem czy modernizacją, najczęściej zwołuje się zebranie wspólnoty, na którym odbywa się głosowanie. Finansowanie tego typu przedsięwzięć jest możliwe dzięki tzw. funduszowi remontowemu czy oddzielnych środków budżetowych wspólnoty mieszkalnej.

Warto zatem przed zakupem mieszkania zwrócić także uwagę na stan części wspólnych danej nieruchomości. W im lepszym będą one stanie, tym większa szansa, że nie będzie trzeba ponosić wyższych kosztów związanych z koniecznością ich renowacji.

Udziały w częściach wspólnych

Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokalu, udział w nieruchomości wspólnej, jaki posiada każdy właściciel lokalu, określa się już przy wyodrębnianiu lokali. Wielkość tych udziałów odpowiada natomiast stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależących do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali również z przynależnymi do nich pomieszczeniami.

Oprócz wspomnianej już konieczności partycypacji w kosztach związanych z utrzymaniem części wspólnych, każdy z lokatorów jest zobowiązany również do: utrzymywania własnego lokalu w należytym stanie, przestrzegania domowego porządku, korzystania z części wspólnych w sposób niezakłócający funkcjonowania innym lokatorom, współuczestniczenia w działaniach mających na celu ochronę wspólnego dobra.