Jak wynika z definicji, lokal użytkowy to pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przystosowanych do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednakże nic nie stoi na przeszkodzie, aby taki lokal wynajęła osoba prywatna na potrzeby własne. Osobą fizyczną jest każda osoba, która posiada zdolność prawną oraz zdolność do wykonywania czynności prawnych, czego efektem jest możliwość założenia własnego biznesu. Osoba fizyczna ma zatem zdolność nie tylko do wynajęcia lokalu mieszkalnego, ale i użytkowego, który w przyszłości może zostać siedzibą działalności gospodarczej. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że w przypadku lokalu mieszkalnego najemca korzysta ze specjalnych praw, gwarantujących mu pewną ochronę, które nie obowiązują jednak najemców lokali usługowych.

Wynajem lokalu użytkowego w praktyce

Umowa najmu dotyczy dwóch stron posiadających zdolność prawną i zdolność do wykonywania czynności prawnych. Zgodnie z powyższym, lokal użytkowy może zostać wynajęty zarówno przez osobą prowadzącą własną działalność gospodarczą, jak i osobę, która własnej działalności nie prowadzi. Istotną kwestię stanowi sposób, w jaki wynajem lokalu będzie przez osobę fizyczną rozliczany. Osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest podatnikiem VAT. Oznacza to, że nie będzie ona odliczała czynszu najmu jako kosztu uzyskania przychodu od wynajmowanego lokalu użytkowego. Kwestia VAT leży po stronie właściciela nieruchomości.

Obowiązki stron

Regulacje prawne dotyczące wynajmu lokali zostały zawarte w kodeksie cywilnym i nakładają pewne zobowiązania zarówno na najemcę, jak i na wynajmującego. Jednym z podstawowych jest zawarcie umowy najmu lokalu. Kodeks dopuszcza zawarcie jej w sposób dowolny. W przypadku sporządzenia umowy najmu od osoby fizycznej najbezpieczniej jest stworzyć dokument w formie pisemnej na czas określony lub nieokreślony. Taka umowa stanowić będzie zabezpieczenie dla osoby fizycznej oraz sprecyzuje warunki najmu i obowiązki obu stron.

Do obowiązku najemcy należy terminowe płacenie ustalonego czynszu. Ponadto, powinien on użytkować lokal zgodnie z jego przeznaczeniem oraz zapisami zawartymi w umowie. W zawieranej umowie powinny zostać ujęte zapisy określające tzw. nieprawidłowe użytkowanie lokalu, jak chociażby niszczenie mienia czy zakłócanie spokoju. Niestosowanie się do zapisów może być powodem wypowiedzenia umowy. Najemcę zobowiązuje się również do dbania o użytkowany lokal oraz o części wspólne budynku, w którym się znajduje.

Właściciel lokalu użytkowego ma obowiązek rozliczenia dochodu uzyskanego z wynajmu. Jest on także zobligowany do tego, aby udostępnić lokal najemcy w stanie, który jest zgodny z jego przeznaczeniem. Należy przy tym pamiętać, że lokale użytkowe muszą spełniać szereg wymogów wynikających przede wszystkim z prawa budowlanego, ale również z przepisów sanitarnych, przeciwpożarowych oraz bezpieczeństwa i higieny pracy. Wszystkie te warunki należy spełnić obligatoryjnie niezależnie od rodzaju prowadzonej tam działalności.