Wynajmując mieszkanie, czy lokal użytkowy zwykle zakładamy, że najemca jest osobą uczciwą i współpraca nie powinna przysparzać żadnych kłopotów. Może jednak zdarzyć się, że najemca przestaje płacić czynsz. Czasem nie wynika to ze złej woli, ale na przykład spowodowane jest kłopotami finansowymi. Wynajmujący może w takim wypadku rozwiązać umowę, ale to nie zawsze rozwiązuje problem.

Najemca, który przestaje płacić czynsz, musi liczyć się z tym, że wynajmujący wypowie mu umowę najmu. Rozwiązanie umowy najmu przebiega inaczej, jeśli mamy do czynienia z najmem mieszkania, ponieważ w Polsce obowiązuje Ustawa o ochronie praw lokatorów, a inaczej w przypadku najmu lokalu użytkowego, gdzie obowiązują przepisy kodeksu cywilnego. Jakie działania może podjąć właściciel lokalu użytkowego, którego najemca zalega z czynszem?

Jeżeli najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący przed wypowiedzeniem umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, zobowiązany jest uprzedzić najemcę na piśmie o takim zamiarze. Musi również udzielić mu dodatkowego terminu na zapłacenie zaległego czynszu. Najwcześniej można to zrobić dopiero w dniu, kiedy upływa termin płatności za drugi okres rozliczeniowy. Jeśli w umowie najmu nie określono, w jakim terminie najemca powinien płacić czynsz, wówczas obowiązują zapisy kodeksu cywilnego, które mówią, że czynsz powinien być płacony z góry za cały czas najmu, jeśli umowa zawarta została na czas nieprzekraczający miesiąca lub w przypadku dłuższych umów – do 10 dnia każdego miesiąca. Wezwanie do zapłaty właściciel lokalu powinien wysłać pocztą, najlepiej zarówno na adres siedziby firmy, jak i na adres wynajmowanego lokalu. Można także spróbować doręczyć je osobiście, najlepiej w obecności świadka, a nawet wysłać mailem. Wszystkie formy doręczenia wezwania powinny wystarczyć jako dowód, gdyby sprawa trafiła do sądu. Najemca ma miesiąc na uregulowanie zaległego czynszu, licząc od dnia, w którym mógł zapoznać się z wezwaniem. Jeśli we wskazanym terminie płatność nie zostanie uregulowana, wynajmujący może rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym. Umowa przestaje obowiązywać z dniem, w którym najemca zostanie poinformowany o jej rozwiązaniu. Zdarza się jednak, że najemca odmawia opuszczenia lokalu, a wtedy wynajmujący musi podjąć kolejne kroki.

W sytuacji, gdy najemca pomimo rozwiązania umowy nie chce opuścić lokalu, wynajmujący powinien wystąpić do sądu rejonowego z pozwem o eksmisję, który można też połączyć z pozwem o odszkodowanie za bezprawne korzystanie z lokalu. Po zbadaniu sprawy, jeśli sąd przyzna rację wynajmującemu, wyda orzeczenie o eksmisji. Orzeczenie takie musi się uprawomocnić, co następuje w ciągu 14 dni pod warunkiem, że najemca nie odwoła się od wyroku lub nie złoży skargi do wyższej instancji. Po eksmisji lokatora wynajmujący może starać się odzyskać zaległy czynsz. Tutaj również może wystąpić do sądu o zapłatę. Do wniosku należy wówczas dołączyć m.in. wezwanie dłużnika do zapłaty i nieuregulowane rachunki za lokal użytkowy. Warto też w pozwie zaznaczyć, żeby sprawa rozpatrywana była w trybie nakazowym lub upominawczym, co uprości formę dochodzenia należności.