Dla wynajmujących lokal użytkowy, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza, informacja o znacznej podwyżce czynszu, może przysporzyć nie lada problemów. Jeśli działalność dobrze prosperuje w danej lokalizacji i ma już stałych klientów, zmiana miejsca mogłaby być niekorzystna. Czy w takim wypadku nie pozostaje nic innego, jak tylko zaakceptować niespodziewaną podwyżkę? I czy można się przed taką sytuacją uchronić?

W momencie podpisywania umowy najmu należy dokładnie przyjrzeć się jej zapisom. W sprawach, które nie zostały uregulowane w umowie, zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego, a te dają wynajmującemu możliwość podwyższenia czynszu poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu najpóźniej z miesięcznym wyprzedzeniem. Jeśli więc umowa nie stanowi inaczej, nic nie stoi na przeszkodzie, aby właściciel lokalu podniósł czynsz najmu.

Właściciel lokalu użytkowego, który chce podnieść najemcy czynsz, musi złożyć oświadczenie, w którym poinformuje najemcę o swoim zamiarze, określi nową wysokość czynszu oraz termin, od którego obowiązywać będzie nowa wysokość opłaty. Ustawowy termin wypowiedzenia wynosi jeden miesiąc ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, a więc najemca, który otrzymał wypowiedzenie wysokości czynszu najmu w kwietniu, będzie musiał płacić wyższy czynsz od czerwca. Zmiana umowy najmu w zakresie wysokości czynszu nie wymaga zgody najemcy. Przepisy nie określają, jak często wynajmujący może zmieniać wysokość czynszu, ani też jaką maksymalną podwyżkę może zastosować, a więc jeśli umowa nie zawiera zapisów w tym zakresie, wysokość podwyżki zależy od wynajmującego. Inaczej sprawa się ma w przypadku lokali mieszkalnych, gdzie maksymalna podwyżka czynszu najmu, nie może przekroczyć w stosunku rocznym 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Zasada ta nie dotyczy jednak lokali użytkowych.

W sytuacji, gdy podwyżka czynszu wprowadzona przez wynajmującego okazuje się nieakceptowalna dla najemcy, może się on na nią nie zgodzić. Musi jednak liczyć się z tym, że umowa najmu wygaśnie wraz z upływem okresu wypowiedzenia. O swoim sprzeciwie wobec nowych zasad musi powiadomić wynajmującego najpóźniej do ostatniego dnia okresu wypowiedzenia. To ważne, ponieważ brak reakcji najemcy na oświadczenie o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu, uznawane jest za akceptację nowych warunków.

Aby uniknąć przykrych niespodzianek, warto na etapie konstruowania umowy najmu lokalu użytkowego zadbać o to, aby znalazły się w niej odpowiednie zapisy dotyczące podwyżki czynszu takie, które będą zabezpieczały interesy obydwu stron. Można na przykład zapisać w umowie, że wysokość czynszu jest stała i w ten sposób wyłączyć możliwość podnoszenia czynszu przez wynajmującego w trakcie trwania umowy. Jest to jednak zapis niekorzystny dla właściciela lokalu i mało prawdopodobne, aby na to przystał. Innym sposobem jest zobowiązanie wynajmującego do przeprowadzenia negocjacji z najemcą przed dokonaniem podwyżki. W umowie można też z góry określić wysokość dopuszczalnych podwyżek oraz ich częstotliwość.