Rząd szykuje nowy program wsparcia dla kredytobiorców, a jego szczegóły mają zostać ujawnione w najbliższym czasie. Z wypowiedzi polityków PSL wynika, że w grę wchodzi możliwość dopłat do kredytów, ale z pewnym ograniczeniem – limitem cenowym. Problem polega na tym, że dotychczasowe mechanizmy ustalania takich pułapów nie były precyzyjne, a dostęp do realnych cen transakcyjnych wciąż jest mocno ograniczony. Czy zatem nowa propozycja faktycznie pomoże nabywcom mieszkań, czy może stworzy kolejne bariery?

Powrót do limitów cenowych

Jednym z najczęściej podnoszonych problemów związanych z programami dopłat jest ich wpływ na ceny mieszkań. Bez górnej granicy ceny za metr kwadratowy może dojść do sytuacji, w której deweloperzy sztucznie podnoszą stawki, licząc na większy zysk z rządowych dopłat. Z kolei wprowadzenie limitów ma szansę zahamować wzrost cen, a nawet – w niektórych przypadkach – doprowadzić do ich obniżenia.

Zdaniem wicepremiera Władysława Kosiniaka-Kamysza, ograniczenie dopłat do mieszkań o określonej cenie metra kwadratowego mogłoby pomóc w stabilizacji rynku. Jednak diabeł tkwi w szczegółach. Do tej pory nie udało się stworzyć systemu, który pozwalałby na precyzyjne ustalenie limitów cenowych w sposób, który realnie odzwierciedlałby wartość nieruchomości.

Brak skutecznych narzędzi

Główny problem polega na tym, że nie mamy dostępu do bieżących cen transakcyjnych. Rząd co prawda zapowiadał stworzenie specjalnej bazy danych z rzeczywistymi kwotami, za jakie sprzedawane są nieruchomości, ale projekt ten nawet nie ruszył. Obecnie ceny mieszkań są określane na podstawie różnych wskaźników, które w praktyce bywają oderwane od rzeczywistości.

Na przykład, banki często nie chcą finansować miejsc postojowych i komórek lokatorskich, więc deweloperzy doliczają te koszty do ceny mieszkań. To sprawia, że nawet akty notarialne nie dają pełnego obrazu tego, ile faktycznie kosztuje nieruchomość.

Historia pokazuje ryzyko

Podobny mechanizm stosowano w programie Mieszkanie dla Młodych (MdM), gdzie dopłaty były ograniczone do mieszkań o określonej maksymalnej cenie za metr. W efekcie na początku działania programu jedynie 15-20% dostępnych na rynku mieszkań spełniało kryteria, a w największych miastach odsetek ten był jeszcze mniejszy.

Deweloperzy oczywiście dostosowali swoją ofertę do rządowych wymagań, ale często oznaczało to, że mieszkania objęte dopłatami znajdowały się w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Można się spodziewać, że jeśli nowy program będzie działał na podobnych zasadach, to sytuacja się powtórzy.

Czy to odpowiedni moment?

Wprowadzenie dopłat do kredytów w momencie, gdy kredyty hipoteczne w Polsce należą do najdroższych w Unii Europejskiej, budzi kontrowersje. Z jednej strony, rząd chce pomóc osobom kupującym pierwsze mieszkanie. Z drugiej – ostatni duży program dopłat, czyli Bezpieczny Kredyt 2%, doprowadził do gwałtownego wzrostu cen nieruchomości, przez co efekt wsparcia został w dużej mierze zniwelowany.

Eksperci podkreślają, że zamiast wprowadzać kolejne dopłaty, lepszym rozwiązaniem byłoby ułatwienie budowy mieszkań – np. poprzez zwiększenie dostępności gruntów pod inwestycje i uproszczenie procedur administracyjnych.
Czy nowy program rzeczywiście wejdzie w życie i na jakich zasadach? O tym przekonamy się zapewne dopiero po wyborach prezydenckich, bo polityczna walka o kształt polityki mieszkaniowej wciąż trwa.